Gurugram OC Fraud: ગુરુગ્રામમાં રહેણાંક પ્રોજેક્ટ્સને ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ (OC) આપવાની પ્રક્રિયા ફરી એકવાર ચર્ચાના કેન્દ્રમાં આવી છે. અનેક ફ્લેટ ખરીદનારાઓનો આરોપ છે કે બિલ્ડરોએ વિશ્વસ્તરીય સુવિધાઓના વચનો આપીને ફ્લેટ વેચ્યા, પરંતુ કબજો મળ્યા પછી રહેવાસીઓને અધૂરી ઇમારતો અને મૂળભૂત સુવિધાઓના અભાવનો સામનો કરવો પડી રહ્યો છે. બીજી તરફ હરિયાણા સરકારે પણ તપાસ શરૂ કરીને હજારો ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટની કાયદેસરતા અંગે પ્રશ્નો ઊભા કર્યા છે.

પાંચ વર્ષ બાદ સપનાનું ઘર મળ્યું, પરંતુ સુવિધાઓ અધૂરી

40 વર્ષીય કોર્પોરેટ કર્મચારી સુબ્રતો બિસ્વાસે વર્ષ 2019માં ગુરુગ્રામના સેક્ટર-102માં 3BHK ફ્લેટ બુક કર્યો હતો. તેમને 2024માં ફ્લેટનો કબજો મળ્યો, પરંતુ સ્થળ પર પહોંચતા જ તેઓ નિરાશ થયા. ફ્લેટ ખરીદતી વખતે ક્લબહાઉસ, સ્વિમિંગ પૂલ, હરિયાળી, નિર્ધારિત પાર્કિંગ, 24 કલાક સુરક્ષા, અવિરત વીજળી-પાણી, કાર્યરત લિફ્ટ અને અન્ય આધુનિક સુવિધાઓના વચનો આપવામાં આવ્યા હતા, પરંતુ વાસ્તવિક સ્થિતિ અલગ જ હતી.

બિસ્વાસના જણાવ્યા અનુસાર સોસાયટીમાં આજે પણ મુખ્ય પ્રવેશદ્વાર સંપૂર્ણ તૈયાર નથી, લિફ્ટ કાર્યરત નથી, ક્લબહાઉસ, ડ્રેનેજ સિસ્ટમ, પાવર બેકઅપ, ચાર દિવાલ અને અનેક કોમન સુવિધાઓ અધૂરી છે. પરિણામે તેઓ પરિવાર સાથે થોડા દિવસ રહે્યા બાદ ફરી દ્વારકાના ભાડાના મકાનમાં પરત ફરવા મજબૂર બન્યા.

કાગળોમાં બધું પૂર્ણ, જમીન પર અધૂરું બાંધકામ

બિસ્વાસનો દાવો છે કે પ્રોજેક્ટને ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ અને અન્ય મંજૂરીઓ મળી ચૂકી છે, પરંતુ જમીન પર સ્થિતિ સંપૂર્ણપણે અલગ છે. તેમના કહેવા મુજબ કાગળોમાં તમામ કામગીરી પૂર્ણ દર્શાવવામાં આવી છે, જ્યારે રહેવાસીઓ આજે પણ મૂળભૂત સુવિધાઓ માટે સંઘર્ષ કરી રહ્યા છે.

તેમણે આરોપ લગાવ્યો કે ગુરુગ્રામમાં ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ અને કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ જારી કરવાની પ્રક્રિયામાં ગંભીર અનિયમિતતાઓ છે અને ઘણા પ્રોજેક્ટ્સમાં વાસ્તવિક સ્થિતિની યોગ્ય તપાસ કર્યા વિના પ્રમાણપત્રો આપવામાં આવે છે.

હરિયાણા સરકારની તપાસમાં બહાર આવી ગંભીર ગેરરીતિઓ

આ મુદ્દા પર હરિયાણા સરકારે એપ્રિલ મહિનામાં મુખ્યમંત્રીની ફ્લાઇંગ સ્ક્વોડ અને ટાઉન એન્ડ કન્ટ્રી પ્લાનિંગ વિભાગ (DTCP) દ્વારા ગુરુગ્રામની 22 રહેણાંક ઇમારતોનું અચાનક નિરીક્ષણ કરાવ્યું હતું.

તપાસ દરમિયાન જાણવા મળ્યું કે 22માંથી 14 ઇમારતોને ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ મળ્યા હોવા છતાં તેમનું બાંધકામ પૂર્ણ થયું નહોતું. કેટલીક ઇમારતોમાં પ્લાસ્ટર, ફ્લોરિંગ, રસોડાં અને બાથરૂમ જેવી મૂળભૂત કામગીરી પણ અધૂરી હતી.

જિલ્લા નગર આયોજનકાર (યોજના) પ્રવીણ ચૌહાણે જણાવ્યું કે નિયમ મુજબ ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ ત્યારે જ જારી થવું જોઈએ જ્યારે સમગ્ર પ્રોજેક્ટ સંપૂર્ણ રીતે તૈયાર થઈ જાય અને તેમાં પેઇન્ટિંગ જેવી અંતિમ કામગીરી પણ પૂર્ણ થઈ હોય. જોકે નિરીક્ષણમાં કેટલાક આર્કિટેક્ટ્સ અધૂરા પ્રોજેક્ટ્સ માટે પણ પ્રમાણપત્રો જારી કરતા હોવાનું સામે આવ્યું.

સેલ્ફ-સર્ટિફિકેશન પોલિસી બની તપાસનું કેન્દ્ર

નવેમ્બર 2022માં હરિયાણા સરકારના DTCPએ સેલ્ફ-ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ વ્યવસ્થા અમલમાં મૂકી હતી. આ નીતિ હેઠળ લાઇસન્સ ધરાવતા રહેણાંક વિસ્તારમાં વ્યક્તિગત પ્લોટ પર બનેલા મકાન માટે નોંધાયેલ આર્કિટેક્ટ વિભાગના ફરજિયાત ભૌતિક નિરીક્ષણ વિના ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ જારી કરી શકે છે.

ફ્લાઇંગ સ્ક્વોડની કાર્યવાહી બાદ 1 જુલાઈ 2025થી 15 માર્ચ 2026 દરમિયાન સેલ્ફ-સર્ટિફિકેશન પોલિસી હેઠળ જારી કરાયેલા પ્રમાણપત્રોની તપાસ શરૂ કરવામાં આવી. અત્યાર સુધીમાં લગભગ 2,000 ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ ગેરરીતિપૂર્વક જારી થયાના પ્રાથમિક પુરાવા મળ્યા હોવાનું અધિકારીઓએ જણાવ્યું છે.

15 આર્કિટેક્ટ્સ સામે કાર્યવાહી

તપાસમાં અનિયમિતતાઓ સામે આવતા DTCPએ ગયા મહિને 15 આર્કિટેક્ટ્સને બ્લેકલિસ્ટ કરવાની ભલામણ કરી હતી.

તપાસમાં જાણવા મળ્યું કે અનેક પ્રોજેક્ટ્સમાં મંજૂર ફ્લોર એરિયા રેશિયો (FAR) કરતાં વધુ બાંધકામ કરવામાં આવ્યું હતું, પરવાનગી વિના વધારાના માળ બનાવાયા હતા તેમજ સ્ટિલ્ટ અને બેસમેન્ટ પાર્કિંગને રહેણાંક અથવા વ્યાવસાયિક ઉપયોગમાં ફેરવી દેવામાં આવ્યા હતા.

વિભાગનું કહેવું છે કે આવી ગેરરીતિઓ અટકાવવા માટે હવે સતત અચાનક નિરીક્ષણ કરવામાં આવી રહ્યું છે.

એમ્બિયન્સ લગૂન પ્રોજેક્ટ પર પણ પ્રશ્નો

ગુરુગ્રામની એમ્બિયન્સ લગૂન સોસાયટીના રહેવાસી અને વકીલ સંજય લાલે પણ ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ જારી કરવાની પ્રક્રિયા પર ગંભીર સવાલો ઉઠાવ્યા છે.

તેમના જણાવ્યા મુજબ પ્રોજેક્ટને વર્ષ 1993માં લગભગ 18.98 એકર જમીન પર રહેણાંક વિકાસ માટે લાઇસન્સ મળ્યું હતું. ત્યારબાદ 2001માં લગભગ 8 એકર જમીન અને 2010માં વધુ 3.9 એકર જમીનને ડી-લાઇસન્સ કરીને વ્યાવસાયિક ઉપયોગ માટે મંજૂરી આપવામાં આવી. હાલ આ વિસ્તારમાં એમ્બિયન્સ મોલ આવેલો છે.

આ ફેરફારોને લઈને વર્ષો સુધી કાનૂની લડાઈ ચાલી હતી.

હાઇકોર્ટ અને સુપ્રીમ કોર્ટ સુધી પહોંચ્યો વિવાદ

વર્ષ 2020માં પંજાબ અને હરિયાણા હાઇકોર્ટે ડી-લાઇસન્સિંગને રદ કરીને CBI તપાસના આદેશ આપ્યા હતા.

જોકે જાન્યુઆરી 2026માં સુપ્રીમ કોર્ટે હાઇકોર્ટનો નિર્ણય રદ કર્યો અને કહ્યું કે CBI તપાસના આદેશ પૂરતા પુરાવા વગર આપવામાં આવ્યા હતા. સાથે જ અદાલતે સ્પષ્ટ કર્યું કે જો ફ્લેટ ખરીદનારને છેતરપિંડી થઈ હોવાનો અનુભવ થાય તો તે અલગથી કાનૂની કાર્યવાહી કરી શકે છે.

રહેવાસીઓનો દાવો – ગ્રીન એરિયા અને STP પર વધારાનો ભાર

સંજય લાલના જણાવ્યા મુજબ રહેણાંક માટે નિર્ધારિત ગ્રીન એરિયાનો ઉપયોગ બાદમાં વ્યાવસાયિક હેતુઓ માટે કરવામાં આવ્યો હતો.

તેમણે વધુમાં આરોપ લગાવ્યો કે મૂળ 12 રહેણાંક ટાવરો માટે બનાવવામાં આવેલ સીવેજ ટ્રીટમેન્ટ પ્લાન્ટ (STP) હવે સમગ્ર રહેણાંક અને વ્યાવસાયિક પરિસરનો ભાર સંભાળી રહ્યો છે, જેના કારણે મૂળભૂત સુવિધાઓ પર દબાણ વધી ગયું છે.

તેમણે સોસાયટીના બેસમેન્ટમાં અગ્નિ સુરક્ષા ધોરણોની પણ અછત હોવાનું જણાવ્યું અને કહ્યું કે પૂરતી સ્પ્રિંકલર સિસ્ટમ તથા ઇમરજન્સી એક્ઝિટ જેવી સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ નથી.

સેક્ટર-61માં કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ પહેલાં મળ્યું OC

ગુરુગ્રામના સેક્ટર-61ની એક હાઉસિંગ યોજનામાં 2024માં ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ જારી કરવામાં આવ્યું હતું, જ્યારે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ એક વર્ષ બાદ 2025માં આપવામાં આવ્યું હતું.

આ ઘટનાએ નિયમો અંગે પ્રશ્નો ઊભા કર્યા છે, કારણ કે સામાન્ય રીતે કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ બાદ જ ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ જારી થવું જોઈએ.

સ્થાનિક રહેવાસીઓનો આરોપ છે કે કેટલાક બિલ્ડરો ઇચ્છાપૂર્વક કમ્પ્લીશન સર્ટિફિકેટ લેવાનું ટાળે છે જેથી તેઓ પ્રોજેક્ટમાં વધારાના ફેરફારો કરી શકે, પરંતુ OC મેળવી ફ્લેટોનું વેચાણ શરૂ કરી દે છે.

કોન્ફ્લિક્ટ ઓફ ઇન્ટરેસ્ટનો પણ મુદ્દો

ઘણા રહેવાસીઓનું કહેવું છે કે જે આર્કિટેક્ટ બિલ્ડરના પ્રોજેક્ટની દેખરેખ રાખે છે, તે જ બાંધકામ નિયમોનું પાલન થયાનું પ્રમાણપત્ર પણ આપે છે. આવા સંજોગોમાં નિષ્પક્ષ મૂલ્યાંકન શક્ય નથી.

રહેવાસીઓનો આરોપ છે કે ઘણી વખત સ્થળ પર યોગ્ય નિરીક્ષણ કર્યા વિના જ ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ જારી થઈ જાય છે.

મૂળભૂત સુવિધાઓના અભાવે રહેવાસીઓ પરેશાન

સુબ્રતો બિસ્વાસના જણાવ્યા મુજબ સોસાયટીમાં પાવર બેકઅપ માટે 66 KV લોડ ક્ષમતાનો દાવો કરવામાં આવ્યો હતો, પરંતુ વાસ્તવિક વ્યવસ્થા અલગ છે. સીવેજ ટ્રીટમેન્ટ પ્લાન્ટ પૂરતી ક્ષમતાવાળો નથી, જેના કારણે દુર્ગંધની સમસ્યા રહે છે. ઉપરાંત સુરક્ષા માટે જરૂરી ચાર દિવાલ પણ પૂર્ણ બની નથી.

તેમણે જણાવ્યું કે રહેવાસીઓ વારંવાર ફરિયાદ કરે છે, પરંતુ બિલ્ડર અને અધિકારીઓ એકબીજા પર જવાબદારી ઢોળે છે અને કોઈ અસરકારક ઉકેલ મળતો નથી.

આખરે તેઓ ફરી દ્વારકાના ભાડાના મકાનમાં રહેવા પરત ફર્યા, કારણ કે લિફ્ટ, પાણી અને વીજળી જેવી રોજિંદી સમસ્યાઓ વચ્ચે પરિવાર સાથે રહેવું મુશ્કેલ બની ગયું હતું.

સમસ્યા માત્ર ગુરુગ્રામ પૂરતી મર્યાદિત નથી

ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટને લઈને પ્રશ્નો દેશના અન્ય શહેરોમાં પણ સામે આવી રહ્યા છે.

બેંગલુરુમાં આ વર્ષે એપ્રિલમાં ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ મળ્યાના માત્ર ત્રણ મહિના બાદ 18 માળની એક ઇમારત ઝૂકવા લાગી હતી. હવે તેને તોડી પાડવાની તૈયારી ચાલી રહી છે. આ ઇમારતમાં ફ્લેટોની કિંમત અંદાજે ₹1 કરોડથી ₹5 કરોડ વચ્ચે હોવાનું જણાવવામાં આવ્યું છે.

નોઇડાના સેક્ટર-150માં આવેલી એક સોસાયટીના રહેવાસીઓ છેલ્લા ત્રણ વર્ષથી ડીમ્ડ અથવા અસ્થાયી ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટના આધારે રહેતા હોવાનો દાવો કરે છે. તેમનું કહેવું છે કે કબજો મળ્યાના વર્ષો બાદ પણ ક્લબહાઉસ, ગ્રીન એરિયા અને અનેક લિફ્ટ જેવી સુવિધાઓ હજુ સુધી અધૂરી છે.

ખરીદદારોમાં વધી રહી છે ચિંતા

ગુરુગ્રામ સહિત અનેક શહેરોના ફ્લેટ ખરીદદારોનું કહેવું છે કે તેઓ જીવનભરની બચતથી ઘર ખરીદે છે અને બિલ્ડરના વચનો પર વિશ્વાસ કરે છે. પરંતુ જ્યારે ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ મળ્યા પછી પણ મૂળભૂત સુવિધાઓ ઉપલબ્ધ ન હોય, ત્યારે આર્થિક નુકસાન સાથે માનસિક તણાવ પણ વધે છે. હાલ ચાલી રહેલી સરકારી તપાસથી ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ જારી કરવાની પ્રક્રિયામાં પારદર્શિતા અને જવાબદારી અંગે નવા પ્રશ્નો ઊભા થયા છે.